Procjena vrijednosti nekretnina

Sedam pravila za procjenu nekretnine

SVATKO MISLI da njegov stan ili kuća vrijede više nego što trenutno mogu dobiti na tržištu, a svaki kupac misli da je prodavatelj napuhao cijenu preko svake razumne mjere.

Iznos koji će zadovoljiti i jednu i drugu stranu i okončati transakciju je tržišna vrijednost nekretnine, čija je definicija jednostavna: to je ona vrijednost koju je netko spreman platiti.

No, kupci u pravilu nisu stručnjaci. Vješta prezentacija podići će cijenu iznad uobičajene tržišne, a naivni kupac popustit će pred tom, "neodoljivom" ponudom jer više nema vremena ili strpljenja tražiti svoj idealni krov nad glavom. Netko će se na prvi pogled "zaljubiti" u stan, drugi u kvart, trećega će nagovoriti djeca kojima se sviđa susjedno igralište, četvrtoga će povući prijatelji koji hvale lokaciju...

Pa ipak, ma kako subjektivni faktori bili jaki, pokušajte se kod odabira stana ili kuće držati nekih osnovnih pravila, da se ne biste kasnije kajali.

1. PAPIRI

Čisto vlasništvo osnovna je polazišna točka za svaku kupnju. U gruntovnici se provjerava ima li na nekretnini tereta, a važno je provjeriti i ima li nelegalne gradnje na nekretnini.

2. LOKACIJA

To je točka s koje se i kreće u potragu za stanom ili kućom i najvažniji kreator cijene. Neke su lokacije in, druge su out, neke su jednima simpatične i bliske, drugi ne bi tu živjeli ni u kom slučaju. No, uvijek su vrijednije one lokacije koje nude više sadržaja, poput škola, vrtića, parkova, sportskih terena, trgovina... Svakako obiđite kvart i pokušajte zamisliti svoj svakodnevni život. Hoćete li za svježe pecivo navečer morati sjedati u auto i voziti se deset minuta do trgovine ili ćete moći trknuti do dućana u susjednom ulazu? Treba li djecu voziti u školu ili će, kad upoznaju naselje, moći sami? Je li stan u tramvajskoj zoni ili je promet s gradom ovisan o rijetkim autobusnim linijama? Hoće li vam se gosti moći parkirati pored zgrade ili će kružiti kvartom dok ne nađu mjesto? Primjer kako sva ta infrastruktura utječe na vrijednost nekretnine je zagrebačka podsljemenska zona, donedavno top lokacija, no slaba prometna povezanost i često loše ceste uz koje su tzv. urbane vile su srušili vrijednost. Mnogi roditelji osnovnoškolaca, koji su preselili u podsljemensku zonu, žale se da su se pretvorili u taksiste svojoj djeci koju stalno treba voziti u školu i na slobodne aktivnosti, a zelenila i šume, velike prednosti te zone, ionako ima sve manje jer se nemilosrdno krči za nove građevinske pothvate.
Bitan izvor informacija o kvaliteti lokacije je GUP koji će otkriti kakvi su sadržaji predviđeni na tom području.

3. SUSJEDSTVO

U razvijenom se svijetu o strukturi susjeda - njihovoj dobi, socijalnom i materijalnom statusu, vode precizne statistike. Kod nas takvih statistika nema, pa se valja informirati kod poznanika i kolega koji stanuju u tom kvartu. Žive li u njemu pretežno mlađe obitelji s djecom, pa će se i vaša djeca imati s kim družiti, ili prevladavaju umirovljenici kojima smeta buka pa ćete djecu stalno morati smirivati? Ima li buke u okruženju, primjerice od kafića u podnožju zgrade koji radi do dva ujutro, a gosti su mu mladi s nabrijanim motorima? Hoće li se uskoro u blizini graditi ili useliti velika tvrtka čiji će klima uređaji bučati cijeli dan, a zaposlenici zauzeti sva slobodna mjesta za parkiranje?

4. KVALITETA OBJEKTA

Unatoč napretku tehnologije, i dalje se najkvalitetnijima smatraju objekti od klasičnih materijala, poput cigle i kamena. Starije zgrade s debelim zidovima od cigle koji su odlična izolacija, kvalitetnom drvenom stolarijom, prostranim stubištima, dvorištem i parkingom stručnjaci smatraju kvalitetnijima od novih, na brzinu podignutih armiranobetonskih građevina prostrtih na cijeloj parceli i na tri metra od susjedne zgrade. Bitno je, naravno, i da zgrada ima sve priključke te da su plinska, vodovodna, kanalizacijska i strujna mreža u naselju u dobrom stanju te da imaju dovoljni kapacitet.

5. ODRŽAVANJE ZGRADE

Stanje krova, fasade, stubišta i instalacija utječe na visinu pričuve. Bitna je i socijalna struktura ljudi u zgradi: mnogi stanari starijih zgrada nemaju dovoljne prihode da bi plaćali pričuvu ili otplaćivali kredite za obnovu pročelja, krova i slično, pa zgrada ubrzano propada i gubi na vrijednosti.

6. OPREMA STANA

Raspored prostorija u stanu čini njegovu funkcionalnost. Trend u novogradnjama je što više soba na što manje kvadrata, kako bi se stan lakše prodao. U klasičnu opremu većine novih zgrada u Hrvatskoj pripadaju parketi, talijanske ili španjolske keramičke pločice, talijanska keramika u kupaonicama i plastična stolarija. Materijali su, kažu gra_evinski eksperti, uglavnom kvalitetni, ali izvedba često podbaci. Kod stolarije valja znati da je plastika klasu ispod drvene i aluminijske.
Kod kupnje polovnog stana procjena opremljenosti je puno kompliciranija jer je puno trikova za skrivanje mana. Neke se ipak mogu otkriti. Knauf na zidovima i spušteni stropovi mogu skrivati krive zidove i vlagu. Pod u raznim nivoima može skrivati činjenicu da je djelomice propao, a tapison od zida do zida vlagu ili također propali pod. Svakako treba odmaknuti namještaj od zidova i pogledati ima li iza njega vlage, virnuti pod sudoper i pogledati je li curi te pogledati na strop u WC-u koji može pokazati curi li štogod iz susjedove kupaonice. Svježe obojani stari prozori možda kamufliraju trulež.

7. PRIHOD NA LOKACIJU

Nije svejedno hoćemo li nekretnina koju kupujemo za 20 godina vrijediti bitno manje ili slično, te hoćemo li je u slučaju potrebe moći brzo prodati ili ćemo se godinama mučiti. Na to je pitanje i najteže odgovoriti, no pri procjeni hoćemo li financijski izgubiti možemo se poslužiti i jednostavnijim kriterijem, temeljenim na jednom pitanju: Da ne živim u tom stanu, mogu li ga iznajmiti i za 25 ili 30 godina vratiti uloženo? Ako je odgovor pozitivan, taj je stan financijski isplativo ulaganje.